房地产(chǎn)税渐行渐近。
5月11日，财政部、全國(guó)人大常委会预算工(gōng)委、住房城乡建设部、税務(wù)总局负责同志(zhì)在京主持召开房地产(chǎn)税改革试点工(gōng)作(zuò)座谈会，听取部分(fēn)城市人民(mín)政府负责同志(zhì)及部分(fēn)专家學(xué)者对房地产(chǎn)税改革试点工(gōng)作(zuò)的意见。
这被业内人士评价為(wèi)“决定房产(chǎn)税立法、征收的四个单位聚齐了，信号意义非同一般”。
房产(chǎn)税立法板上钉钉但过程却漫長(cháng)
自2013年中(zhōng)央首次提出对房地产(chǎn)税加快立法后，“房地产(chǎn)税立法”任務(wù)已板上钉钉，房地产(chǎn)税立法何时启动的话题也备受关注。
2015年8月5日，房地产(chǎn)税法第一次明确进入中(zhōng)國(guó)人大立法规划。
2018年9月7日，十三届全國(guó)人大常委会立法规划中(zhōng)，包括房地产(chǎn)税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。
2019年3月9日，十三届全國(guó)人大二次会议记者会上，全國(guó)人大财政经济委员会副主任委员乌日图在回应房地产(chǎn)税立法问题时表示，“房地产(chǎn)税法由全國(guó)人大常委会预算工(gōng)作(zuò)委员会和财政部组织起草(cǎo)，目前，相关部门正在抓紧完善法律草(cǎo)案、重要问题的论证等方面的工(gōng)作(zuò)，待条件成熟时提请全國(guó)人大常委会初次审议。”
在今年3月13日发布的《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)國(guó)民(mín)经济和社会发展第十四个五年规划和2035年遠(yuǎn)景目标纲要》（全文(wén)）（下称《规划和纲要》）中(zhōng)，“推进房地产(chǎn)税立法”被写入这份谋划未来5年发展及2035年遠(yuǎn)景目标的《规划和纲要》中(zhōng)。
《规划和纲要》第二十一章建立现代财税金融體(tǐ)制提到，“推进房地产(chǎn)税立法，健全地方税體(tǐ)系，逐步扩大地方税政管理(lǐ)权。”
此外，从去年年底以来，财政部在半年内四次提及房地产(chǎn)税。
但在今年4月21日，全國(guó)人大常委会公(gōng)布的2021年度立法工(gōng)作(zuò)计划中(zhōng)并未提及房地产(chǎn)税。
房地产(chǎn)税推出时机到了吗？
在广东省住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉看来，房地产(chǎn)税有(yǒu)明确的推进路径，即按照“立法先行、充分(fēn)授权、分(fēn)步推进”的原则，积极稳妥推进房地产(chǎn)税立法和改革。但现在看，房地产(chǎn)税需要加速。疫情后，房价加速上涨的同时，房产(chǎn)对贫富分(fēn)化的推动作(zuò)用(yòng)明显扩大。富人炒房避险需求增加，高档商(shāng)品住宅价格上涨得更快，迫切需要用(yòng)税收手段来调节。
那么，此次财政部等四部门齐聚北京召开座谈会是否意味着房地产(chǎn)税推出时机已到？
贝壳研究院首席分(fēn)析师许小(xiǎo)乐指出，我认為(wèi)目前房地产(chǎn)税的法理(lǐ)基础、技(jì )术手段并不存在多(duō)大的挑战，只是在中(zhōng)美贸易战、新(xīn)冠疫情等诸多(duō)國(guó)内外重大事件的挑战中(zhōng)，难以找到一个合适的时机出台，保证政策出台之后不会对市场预期造成过大的冲击。
其认為(wèi)，可(kě)能(néng)存在的挑战是，房价资产(chǎn)价格的不断上涨带来税收成本提高，以及对家庭住房拥有(yǒu)情况的了解不充分(fēn)。如果随着房价与居民(mín)债務(wù)的螺旋上升，越往后，土地价格和房价与居民(mín)实际收入水平越背离，税收越来越體(tǐ)现在对资产(chǎn)价格征税，可(kě)能(néng)会提升居民(mín)的实际支付压力。
复旦大學(xué)國(guó)际关系与公(gōng)共事務(wù)學(xué)院副教授张平在其发表的《中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)税改革的治理(lǐ)意义》中(zhōng)提到，对居民(mín)和企业来说，大多(duō)数税种都是缴得越少越好。开征房地产(chǎn)税必然面临众多(duō)的阻力和疑议，需要政府在开征之前和实施过程中(zhōng)以不同方式不断向居民(mín)做出解释。
房地产(chǎn)税出台会对市场产(chǎn)生什么影响？
许小(xiǎo)乐认為(wèi)，房地产(chǎn)税出台，短期会让市场供需关系进行一次重构，主要是多(duō)套房业主根据自身的支付成本进行评估，短期可(kě)能(néng)会有(yǒu)部分(fēn)房源出手，存在一次脉冲效应，业主降价出售会导致价格短期下行，冲击大小(xiǎo)取决于家庭住房拥有(yǒu)情况。这些城市通常是一些需求比较旺盛的城市，供给端的冲击很(hěn)快会被需求端消化，房地产(chǎn)价格变為(wèi)卖方的定价加上税收，卖方的定价是否会上涨，仍然取决于城市市场的供需关系。从長(cháng)期看，房地产(chǎn)税本质(zhì)上是一项成本，会让整體(tǐ)市场的交易变少。这项成本最终会由市场承担，具(jù)體(tǐ)是买房人还是开发商(shāng)承担，取决于双方的价格弹性，税收负担更多(duō)落在缺乏弹性的一方身上。
在张平看来，房地产(chǎn)税是多(duō)元的。其指出，在房地产(chǎn)市场長(cháng)效机制方面，房地产(chǎn)税有(yǒu)潜力成為(wèi)地方政府稳定的主體(tǐ)收入来源，进而有(yǒu)助于地方政府摆脱对土地财政的依赖；通过房地产(chǎn)税与地方公(gōng)共服務(wù)的激励相容，形成地方“房地产(chǎn)税-公(gōng)共服務(wù)”调节机制；作(zuò)為(wèi)一种住房持有(yǒu)成本，有(yǒu)助于抑制居民(mín)的投机購(gòu)房需求和削减住房的资产(chǎn)属性；通过将部分(fēn)税收用(yòng)于地方保障性住房的建设和运营，建立地方商(shāng)品房与保障房的反馈机制；此外，还能(néng)體(tǐ)现房地产(chǎn)税的受益税和调节税属性。房地产(chǎn)税开征后，即便开始时适当放宽减免额度、税率较低，仍然可(kě)能(néng)面临各种问题。由于居民(mín)已经建立房产(chǎn)持有(yǒu)成本会逐步增加的预期，所以在一开始就会对整个房地产(chǎn)业产(chǎn)生一定的影响。政府需要在房地产(chǎn)业的生产(chǎn)、消费、流通等几个方面做好相关预案，充分(fēn)运用(yòng)好手中(zhōng)的政策工(gōng)具(jù)，保证房地产(chǎn)业平稳健康发展。
李宇嘉的观点是，税收的功能(néng)，除了组织财政收入之外，更重要的就是调节收入差距。因此，当下房地产(chǎn)的状况、财富分(fēn)配的状况，迫切需要税收来调节。估计热点城市会加快本地实施方案研究，对二套及以上住房、超面积住房开启征收
另外，李宇嘉指出，中(zhōng)國(guó)会参考國(guó)际上共性的制度，首先，对低收入、孤寡家庭等弱势群體(tǐ)税收优惠，对首套房或一定面积免税，改善型住房低税率。其次，如同实施房地产(chǎn)税的其他(tā)國(guó)家一样，我國(guó)也会通过评估价打折（美國(guó)有(yǒu)些州打3-4折），房价上涨时降低税率（美國(guó)有(yǒu)些州税率低至0.2%），将税收支出占居民(mín)收入之比控制在一定幅度（美國(guó)、日本在3%-5%），控制税负。考虑到限制房地产(chǎn)税用(yòng)途，如专项用(yòng)于學(xué)區(qū)建设，严格“以需定支”，年底税票上列出用(yòng)途明细等國(guó)际惯例，房产(chǎn)税征收有(yǒu)助于夯实税收对接公(gōng)共服務(wù)供给，降低生活成本，加强社会保障。再参考到，个税提高起征点、增加税前抵扣项，个人总税收贯彻“有(yǒu)增有(yǒu)减”、结构性减税，总税负不增加的原则。而且，从间接税到直接税的转换，具(jù)有(yǒu)建设公(gōng)民(mín)社会，塑造新(xīn)财富观，构建公(gōng)民(mín)纳税和政府服務(wù)的自主意识和良性循环的改革效应。
